Ю. Жадан, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство», адвокатское бюро «Степанов и Аксюк».
Проводимая в последние десятилетия законодательная реформа существенно изменила правовое регулирование в сфере земельных отношений. По этой причине значительно обострился вопрос о статусе тех объектов, которые существовали до внесенных поправок, — ранее учтенных земельных участков.
Принятые коррективы затронули многие аспекты, в том числе процедуру постановки объектов на кадастровый учет, регистрацию прав на них, а также порядок ведения реестра недвижимости. Изменения закона, как правило, не имеют обратного действия и распространяются на отношения, которые возникают после вступления в силу соответствующих нормативных актов. Однако уточнение статуса ранее не учтенных и спорных территорий по-прежнему является необходимым.
Неопределенное положение
В современной нормативной базе ранее учтенными являются земельные участки, поставленные на кадастровый учет до вступления в силу федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности», то есть до 1 марта 2008 года, либо в переходный период применения указанного нормативного акта, или до 1 января 2013 года, либо учет которых не был осуществлен, а права оказались зарегистрированными. В большинстве случаев на практике статус «ранее учтенный» означает, что в отношении определенного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют данные об его уникальных характеристиках, прежде всего, сведения о местоположении в соответствии с требованиями текущего законодательства. Подобные пробелы могут объясняться разными причинами, в том числе изменением системы координат, методик проведения кадастровых работ и прочим. Так, по официальным данным Росреестра, на 1 января 2018 года в ЕГРН содержалась информация о 60 млн наделах, и только половина из них имела описание границ.
Каждый собственник может самостоятельно узнать, какие сведения о его земельном участке имеются в реестре. Для этого ему необходимо заказать выписку из ЕГРН, в которой будут отражены основные характеристики и зарегистрированные права на объекты недвижимости. Согласно действующему приказу Минэкономразвития РФ № 378 от 20 июня 2016 года, при отсутствии сведений о координатах периметра такого надела, а также в случае, если указанная в ЕГРН позиция точек границ установлена ниже нормативной точности для территорий соответствующего целевого назначения, используется формулировка «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства».
Проблема межевания
Следует отметить, что ни федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни иными нормативными правовыми актами не предусмотрены требования к владельцам ранее учтенных земельных участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются на усмотрение правообладателей. Тем не менее отсутствие этой информации в реестре влечет серьезные последствия для пользователей земельных наделов.
В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 года, определение границ участка на местности и их согласование осуществляются в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты во время этой процедуры. Однако при отсутствии в кадастре недвижимости сведений о границах ранее учтенного объекта инженер не сможет увидеть полную информацию и, следовательно, никакое согласование с правообладателем не будет проводить. В связи с этим существует высокий риск формирования другого земельного участка за счет площади ранее учтенного либо с частичным пересечением его границ. По этой причине всем пользователям объектов недвижимости, имеющих статус ранее учтенных, рекомендуется проверить, все ли их характеристики внесены в государственный кадастр, в первую очередь данные о местоположении их границ. При отсутствии каких-либо установленных сведений необходимо добавить их в перечень. Кроме того, следует помнить, что уточнение точек границ земельного надела осуществляется кадастровыми инженерами в порядке, установленном федеральными законами «О государственной регистрации недвижимости» и «О кадастровой деятельности».
Спорная земля
При возникновении судебных споров с владельцами соседних наделов или иными лицами собственнику ранее учтенного земельного участка необходимо учитывать многие моменты. Так, в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», осуществленный ранее учет подобных объектов не признается юридически действительным. Однако, согласно определению Конституционного суда РФ от 24 декабря 2013 года № 2108-О, границы ранее учтенного земельного участка могут доказываться с помощью разных документов, в том числе составленных во время его приватизации. Кроме того, в судебных делах по данному вопросу обычно назначается землеустроительная экспертиза, которая позволяет определить, действительно ли произошло полное или частичное наложение территорий. Выбор способа защиты прав на ранее учтенный земельный участок c «неустановленными» границами зависит от обстоятельств дела. В этом случае необходимо принимать во внимание степень наложения смежных объектов — полное или частичное, владельца спорной площади на момент тяжбы, лицо, на которое зарегистрировано право собственности, и прочее. В связи с этим возможно предъявление исков об установлении границ земельных участков, о признании права собственности на определенную территорию отсутствующим, об истребовании надела из чужого незаконного владения и так далее.
Следует отметить, что после рассмотрения Верховным судом РФ ряда дел по спорам о наложении границ объектов начала формироваться положительная судебная практика по защите интересов собственника ранее учтенного земельного участка. Например, согласно определениям Верховного суда РФ от 30 сентября 2014 года №66-КГ14-6 или от 20 октября 2015 года №14-КГ15-7, в пользу первоначального владельца была урегулирована ситуация, когда за счет площади подобного надела был создан другой объект, принадлежавший третьему лицу. Однако для исключения судебных разбирательств собственникам земельных участков следует провести все необходимые процедуры по определению границ своих территорий и внести все данные в реестр.
